Was Eigentümer wirklich vom Verkauf abhält
Zwölf Sorgen, die kaum jemand laut ausspricht - und ehrliche Antworten darauf. Auch da, wo die Antwort für uns als Makler unbequem ist.
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Immobilienmarkt
Die meisten Eigentümer stellen uns im ersten Gespräch Sachfragen: Was ist die Immobilie wert, welche Unterlagen braucht es, wie lange dauert es. Die Fragen, die sie wirklich beschäftigen, kommen erst später - oder gar nicht.
Diese Seite nimmt die zwölf Sorgen vorweg, die uns Eigentümer in Darmstadt und Südhessen am häufigsten nennen, sobald das Gespräch offen genug ist. Darunter auch die unbequemste: ob ein Makler überhaupt ein Interesse daran hat, den besten Preis für Sie herauszuholen.
Alle zwölf Fragen im Überblick
- Woher weiß ich, dass der Makler den Preis nicht zu niedrig ansetzt, um schnell zu verkaufen?
- Was passiert, wenn ich unzufrieden bin? Komme ich aus dem Vertrag wieder raus?
- Ist die kostenlose Online-Bewertung nur Datensammelei?
- Kann ich verkaufen, ohne dass Nachbarn, Kollegen oder die Familie davon erfahren?
- Fremde laufen durch mein Zuhause. Wer kommt da rein?
- Der Käufer zahlt nicht - das Haus ist weg und das Geld nicht da.
- Muss ich Steuern zahlen, wenn ich verkaufe?
- Was ist, wenn ich verkauft habe und nichts Neues finde?
- Wir sind eine Erbengemeinschaft und uns nicht einig.
- Wir trennen uns und reden kaum miteinander.
- Mein Haus ist nicht vorzeigbar: Sanierungsstau, vollgestellt, vermietet.
- Meine Mutter kommt ins Heim und ich habe eine Vollmacht. Was brauche ich?
Preis, Vertrag und Bewertung
Woher weiß ich, dass der Makler den Preis nicht zu niedrig ansetzt, um schnell zu verkaufen?
Die Sorge ist berechtigt, und sie lässt sich sogar ausrechnen. Liegt der Kaufpreis 20.000 Euro unter dem Erreichbaren, kostet das den Makler bei 3 Prozent Provision 600 Euro - den Eigentümer aber 20.000 Euro. Ein schneller Verkauf unter Wert ist für den Makler also deutlich weniger schmerzhaft als für Sie. Wer diesen Interessenkonflikt bestreitet, hat ihn nicht verstanden.
Schützen kann Sie nur Nachvollziehbarkeit. Lassen Sie sich die Preisempfehlung schriftlich begründen: Welche Vergleichsobjekte, aus welchem Zeitraum, mit welcher Lage und welchem Zustand? Eine Zahl ohne Herleitung ist keine Bewertung, sondern eine Behauptung.
Zwei Fragen, die Sie jedem Makler stellen sollten: Auf welche konkreten Vergleichsverkäufe stützt sich dieser Preis? Und was passiert, wenn nach acht Wochen keine ernsthaften Anfragen kommen - wird dann der Preis gesenkt oder die Vermarktung geändert?
Wir arbeiten mit einer Erstlaufzeit von drei bis sechs Monaten, danach einer Kündigungsmöglichkeit mit Monatsfrist, und mit einer schriftlichen Leistungsgarantie. Beides begrenzt genau dieses Risiko: Wenn die Vermarktung nicht läuft, bleiben Sie nicht dauerhaft gebunden.
Was passiert, wenn ich unzufrieden bin? Komme ich aus dem Vertrag wieder raus?
Unser Vermarktungsauftrag läuft zunächst drei bis sechs Monate. Danach verlängert er sich jeweils um einen weiteren Monat, wenn er nicht mit einer Frist von einem Monat schriftlich gekündigt wird. Sie kommen also jederzeit mit Monatsfrist wieder heraus - die Kündigung muss nur schriftlich erfolgen, eine mündliche Absage im Telefonat reicht nicht.
Unabhängig von dieser Frist greift die Leistungsgarantie: Erbringen wir eine zugesagte Leistung nicht, können Sie sie nachfordern. Liefern wir sie nicht innerhalb von 14 Werktagen nach, können Sie den Auftrag fristlos kündigen - also ohne die Monatsfrist abzuwarten.
Unabhängig davon gehört es zu unseren Pflichten, Sie regelmäßig und offen darüber zu informieren, ob Ihre Preisvorstellung am Markt durchsetzbar ist - auch dann, wenn die Antwort unangenehm ist. Eigentümer, die drei Monate lang nichts hören, erfahren genau das nicht.
Die Provision entsteht ausschließlich im Erfolgsfall. Kommt kein Kaufvertrag zustande, entstehen Ihnen keine Maklerkosten. Vorabkosten verlangen wir nicht.
Ist die kostenlose Online-Bewertung nur Datensammelei?
Teilweise ja, und das sollte man offen sagen. Jede kostenlose Online-Bewertung ist auch ein Kontaktformular. Das macht sie nicht wertlos, aber man sollte wissen, was man bekommt.
Ein Online-Rechner arbeitet mit Angebotspreisen vergleichbarer Objekte und mit dem, was Sie eingeben. Er sieht weder den Zustand Ihrer Fenster noch den Grundriss, die Hanglage, die Ausrichtung oder den Lärm von der Straße. Das Ergebnis ist eine Spanne zur groben Orientierung, kein Marktwert.
Für eine belastbare Einschätzung braucht es einen Termin vor Ort und echte Kaufpreisdaten, nicht Angebotspreise. Das dauert bei uns ein bis zwei Stunden.
Ihre Daten geben wir nicht ohne Ihre Zustimmung an Dritte weiter, und Sie bekommen die Einschätzung auch dann, wenn Sie uns anschließend keinen Auftrag erteilen. Zur Marktwertanfrage.
Wer erfährt davon, und wer kommt ins Haus
Kann ich verkaufen, ohne dass Nachbarn, Kollegen oder die Familie davon erfahren?
Ja. Ein diskreter Verkauf ohne Portal-Inserat, ohne Verkaufsschild und ohne öffentlich sichtbares Exposé ist möglich. Wir setzen ihn vor allem bei besonderen und hochpreisigen Objekten ein.
Möglich wird das durch die Kartei: Rund 55 Prozent unserer Verkäufe entstehen aus bereits vorgemerkten Suchprofilen, also mit Interessenten, die wir schon kennen (Stand November 2026). Ohne diesen Bestand funktioniert ein stiller Verkauf nicht - dann bleibt nur das Inserat.
Gründe für Diskretion gibt es viele und keiner davon muss erklärt werden: eine Trennung, eine Erbschaft, eine berufliche Veränderung oder schlicht der Wunsch, nicht Gesprächsthema in der Straße zu sein.
Ehrlich dazu gehört: Der Käuferkreis ist kleiner als bei offener Vermarktung. Je nach Objekt kann das die Vermarktung verlängern oder den erzielbaren Preis beeinflussen. Was im konkreten Fall sinnvoll ist, besprechen wir vorher offen.
Fremde laufen durch mein Zuhause. Wer kommt da rein?
Bei uns niemand, der nicht vorher geprüft wurde. Die Identität jedes Kaufinteressenten wird vor dem Termin festgestellt. Das dient der Sicherheit der Eigentümer und unserer Mitarbeiter.
Wir machen Einzelbesichtigungen, keine Sammeltermine und kein Open House. Pro Termin ist genau eine Partei im Haus, und immer ist ein Mitarbeiter von uns dabei - nicht nur, um die Immobilie aufzuschließen, sondern um sie zu verkaufen. Schlüssel geben wir nicht aus der Hand.
Vor der Besichtigung klären wir, ob der Interessent die Immobilie finanziell überhaupt tragen kann. Wer sich nur umsehen möchte, kommt nicht ins Haus.
Alle Termine stimmen wir vorher mit Ihnen ab. Unser Rat für den Tag selbst: Schmuck, Bargeld, Dokumente, Medikamente und persönliche Fotos vorher wegräumen. Nicht weil wir Misstrauen säen wollen, sondern weil es die Situation für alle entspannter macht.
Zahlung, Steuern und die Zeit danach
Der Käufer zahlt nicht - das Haus ist weg und das Geld nicht da.
Dieser Fall kann rechtlich so nicht eintreten. Das Eigentum geht nicht mit der Unterschrift beim Notar über, sondern erst mit der Umschreibung im Grundbuch. Und die veranlasst der Notar erst, wenn der Kaufpreis vollständig gezahlt ist.
Der Ablauf: Nach der Beurkundung prüft der Notar die Voraussetzungen und verschickt die Fälligkeitsmitteilung. Erst dann wird gezahlt. Für den Käufer wird in der Zwischenzeit eine Auflassungsvormerkung eingetragen, Sie bleiben bis zur Zahlung Eigentümer.
Das verbleibende Risiko ist nicht der Betrug, sondern die geplatzte Finanzierung: Der Käufer unterschreibt, bekommt das Darlehen aber nicht. Dann steht die Immobilie Wochen später wieder am Markt, mit der unangenehmen Frage, warum der erste Verkauf gescheitert ist.
Deshalb klären wir die Finanzierung vor der Beurkundung. Wo sie noch nicht steht, vermitteln wir auf Wunsch einen Finanzierungspartner. In unseren Vermittlungen ist bislang kein beurkundeter Kaufvertrag an der Kaufpreiszahlung gescheitert.
Muss ich Steuern zahlen, wenn ich verkaufe?
Bei selbst genutztem Wohneigentum in aller Regel nicht. Haben Sie die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren selbst bewohnt, bleibt der Gewinn steuerfrei - unabhängig davon, wie lange Sie sie besitzen.
Bei vermieteten Immobilien gilt die Zehnjahresfrist: Liegen zwischen Kauf und Verkauf mehr als zehn Jahre, ist der Gewinn steuerfrei. Darunter fällt Einkommensteuer auf den Gewinn an, also auf die Differenz aus Verkaufserlös und Anschaffungskosten.
Wer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte verkauft, kann als gewerblicher Grundstückshändler eingestuft werden. Dann kommen Gewerbesteuer und weitere Folgen hinzu. Für Eigentümer mit einer oder zwei Immobilien ist das selten ein Thema, bei Erbengemeinschaften mit mehreren Objekten dagegen schon.
Wir sind keine Steuerberater und dürfen im Einzelfall nicht beraten. Wenn der Verkauf steuerlich relevant werden könnte, klären Sie das vor der Vermarktung mit Ihrem Steuerberater - nachträglich lässt sich an einem Kaufvertrag nichts mehr ändern.
Was ist, wenn ich verkauft habe und nichts Neues finde?
Der Übergabetermin ist Verhandlungssache und wird im Kaufvertrag festgehalten. Er muss nicht kurz nach der Beurkundung liegen - auch späte Termine sind möglich, wenn der Käufer mitspielt.
Wir stimmen den Übergabezeitpunkt immer vorher mit Ihnen ab und bringen ihn als Bedingung in die Verhandlung ein. Für viele Käufer ist ein späterer Einzug unproblematisch, etwa wenn sie selbst noch in einer Kündigungsfrist stecken.
Eine Rückmietung Ihrer bisherigen Immobilie bieten wir nicht an. Wer den Puffer braucht, löst das über den Übergabetermin.
Sinnvoll ist außerdem, die Suche parallel zu starten, statt sie nach dem Verkauf zu beginnen. Sagen Sie uns, was Sie suchen - wir nehmen Sie in unsere Suchkartei auf.
Erbe, Trennung, Zustand und Vollmacht
Wir sind eine Erbengemeinschaft und uns nicht einig.
Verkaufen können nur alle Miterben gemeinsam. Eine Erbengemeinschaft kann über ein Grundstück nicht mehrheitlich entscheiden - ein einzelner Miterbe kann den Verkauf blockieren.
Kommt keine Einigung zustande, bleibt die Teilungsversteigerung. Die kann jeder Miterbe beantragen, aber sie ist für alle das schlechtere Geschäft: Versteigerungserlöse liegen in der Regel unter dem freihändig erzielbaren Preis, das Verfahren dauert und kostet.
In der Praxis scheitert es selten am Geld und fast immer an etwas anderem. Es geht um Trauer, um alte Geschichten zwischen Geschwistern, um das Elternhaus. Wer das als Sachfrage behandelt, bekommt keine Einigung.
Unsere Rolle ist deshalb die neutrale: Alle Miterben bekommen dieselben Informationen zur selben Zeit, niemand wird bevorzugt, und die Marktwerteinschätzung liefert eine gemeinsame, überprüfbare Grundlage statt gefühlter Zahlen. In über 40 Jahren haben wir viele dieser Situationen begleitet - lösbar sind sie fast immer, wenn alle Beteiligten es zulassen.
Wir trennen uns und reden kaum miteinander.
Das funktioniert auch getrennt. Wir kommunizieren auf Wunsch mit beiden Seiten einzeln, halten beide auf demselben Informationsstand und bevorzugen keine Partei. Gemeinsame Termine sind nicht nötig, wenn sie niemandem helfen.
Rechtlich müssen beide Eigentümer zustimmen und beide unterschreiben. Ohne Einigung bleibt auch hier nur die Teilungsversteigerung, meist mit schlechterem Ergebnis für beide.
Häufig steht zusätzlich Zeitdruck im Raum: eine laufende Finanzierung, eine Vorfälligkeitsentschädigung, zwei Haushalte statt einem. Diese Punkte sollte man früh ansprechen, weil sie den Zeitplan bestimmen.
Was in dieser Situation hilft, ist jemand, der zuhört und neutral bleibt. Es geht um Schmerz, um Kränkung und oft um echte Existenzängste. Die Beteiligten wollen stressfrei verkaufen, obwohl sie mitten im Stress stecken - das gelingt nur mit Geduld und klaren Abläufen.
Mein Haus ist nicht vorzeigbar: Sanierungsstau, vollgestellt, vermietet.
Das ist kein Grund zu warten. Wir haben in vier Jahrzehnten jeden Zustand gesehen, vom unrenovierten Haus aus den Fünfzigern bis zur vollständig eingerichteten Wohnung, die seit Jahren niemand mehr betreten hat. Für den ersten Termin mit uns müssen Sie nichts aufräumen.
Entscheidend ist nicht, ob die Immobilie schön ist, sondern ob der Preis zum Zustand passt und ob die richtige Käufergruppe angesprochen wird. Sanierungsbedürftige Objekte finden Käufer, die genau danach suchen - sie wollen nur nicht den Preis eines sanierten Hauses zahlen.
Eine vermietete Immobilie können Sie jederzeit verkaufen. Der Mietvertrag läuft unverändert weiter, der Käufer tritt an Ihre Stelle. Der Käuferkreis verschiebt sich dann zu Kapitalanlegern, und die Miethöhe wird zum Preisfaktor.
Wo es sich rechnet, arbeiten wir mit Home Staging oder virtuellem Home Staging, um leere oder überfüllte Räume verständlich zu zeigen. Wo es sich nicht rechnet, sagen wir das auch.
Meine Mutter kommt ins Heim und ich habe eine Vollmacht. Was brauche ich?
Für den Verkauf brauchen Sie eine Vollmacht, die auch das Grundbuchamt akzeptiert. Das bedeutet in der Regel: notariell beurkundet oder zumindest öffentlich beglaubigt. Eine privatschriftliche Vorsorgevollmacht reicht für die Eintragung im Grundbuch meist nicht aus.
Steht die Betroffene unter rechtlicher Betreuung, ist zusätzlich die Genehmigung des Betreuungsgerichts erforderlich. Das kostet Zeit und sollte eingeplant werden, bevor ein Kaufvertrag terminiert wird.
Häufig drückt gleichzeitig der Heimplatz: Die Kosten laufen, das Haus steht leer. Deshalb lohnt es sich, Unterlagen und Vollmachtsfragen früh zu klären, auch wenn der Verkauf erst später kommt.
Wir arbeiten in solchen Fällen regelmäßig mit Angehörigen zusammen und sagen Ihnen vorab, welche Unterlagen Sie beschaffen müssen und welche wir besorgen können.
Warum wir diese Fragen so beantworten
Wer nur die angenehmen Antworten gibt, hilft niemandem bei der Entscheidung. Eigentümer merken schnell, ob jemand verkauft oder berät.
aus 589 Kundenstimmen (Stand 2025)
100 % Weiterempfehlungsrate
danach Kündigungsrecht für Sie
André Zahedi
Die sachlichen Fragen zum Verkauf
15 Fragen zum Immobilienverkauf
Marktwert, Unterlagen, Dauer, Ablauf: die Sachfragen rund um den Verkauf.
Provision beim Verkauf
Wer die Provision trägt, wie hoch sie je Objektart ist und wann sie entsteht.
Leistungsgarantie
Rund 40 zugesicherte Leistungen in sechs Phasen, schriftlich vereinbart.
Aktuelle Kaufgesuche
Vorgemerkte Interessenten - die Grundlage für einen diskreten Verkauf.
Marktwert ermitteln
Kostenlos und unverbindlich, mit Termin vor Ort statt Online-Schätzung.
Immobilie verkaufen
Der Verkaufsprozess bei Immoprofi Zahedi im Überblick.
Hinweis: Die Antworten auf dieser Seite geben den Stand November 2026 wieder. Sie sind allgemeine Informationen und ersetzen keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall; das gilt besonders für die Abschnitte zu Steuern, Erbengemeinschaft, Vollmacht und Betreuung. Die genannten Kennzahlen beziehen sich auf die Vermittlungstätigkeit von Immoprofi André Zahedi e.K. in Darmstadt und Südhessen. Bewertungsangaben: ProvenExpert 4,58 von 5 aus 589 Bewertungen (Stand 2025), Google 5,0 von 5.
Lieber einmal in Ruhe fragen?
Ein erstes Gespräch verpflichtet zu nichts. Wir sagen Ihnen offen, was in Ihrer Situation sinnvoll ist - auch wenn das heißt, noch zu warten.
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